פסק-דין בתיק ע"א 6187/05

1.        זהו ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בירושלים, אשר הורה למערערים לפנות את המושכר השייך למשיבה והמצוי בעיר העתיקה בירושלים. עוד הורה בית המשפט להעביר לידי המשיבה את כספי דמי השכירות שהופקדו בנאמנות ואף נעתר לבקשתה לצו פיצול סעדים.

המסכת העובדתית

2.        בשנת 1928 השכירה המשיבה נכס המצוי בבעלותה לאחד בשם אנטון. הנכס שבו מדובר מכונה "חאן אל-אקפאט", ובמקור שימש כאכסניה לבני אדם ולסוסים. בנכס 41 חדרים, 17 מחסנים ו-12 חנויות המצויות מחוץ לחאן. אנטון הנ"ל נפטר בשנת 1944 ולאחר מכן, בשנים 1945, 1949 ו-1953, ערכה המשיבה חוזי שכירות עם ילדיו. מטרת השכירות הייתה "ללסקן ולו ח'ק אל אסקאן" שפירושה בעברית "זכות שכירות וזכות שכירות המשנה". בחוזים אלה לא תואר הנכס במדויק ורק נרשם כי המושכר כולל חדרים, מחסנים וחנויות. עם זאת, כמדומה שבין הצדדים אין מחלוקת על-כך כי מדובר באותו נכס אשר קודם לכן הושכר לאנטון, אביהם של השוכרים החדשים. במהלך השנים נפטרו גם ילדיו של אנטון, כאשר האחרון שבהם, דהוד, נפטר בשנת 92'. הלה היה גם מי שבפועל החזיק לבסוף בנכס המושכר. המערערת מס' 3 היא אלמנתו והמערערים 1 ו-2 הם בניו.

           העובדות בין הצדדים לא היו שנויות במחלוקת, לרבות אלו אשר פורטו לעיל. עיקריהן הן כדלקמן: עד לשנת 92' (שנת פטירתו של המנוח דהוד) שולמו דמי השכירות כסדרם. מאז ואילך חלה הפסקה בתשלומים. ביום 1.5.98 שלח המערער מס' 2 מכתב ובו הודיע למשיבה, כי הוא פותח חשבון מיוחד שאליו יופקדו דמי השכירות, זאת בעקבות סירובה לקבל את התשלומים. לאחר מכן הופקדו דמי השכירות בחשבון הנאמנות הנ"ל. בשנת 00' שלח בא-כוח המערערים שיק עבור דמי השכירות, אולם המשיבה דחתה אותו, מכיוון שהיא כפרה בזכויות המערערים. במוסכמה כ' לרשימת העובדות המוסכמות שבין הצדדים נרשם, כי " משנת 1992-1998 לא שולם דמי השכירות, למעט העובדה שביום 7.1.92 שולמו 1,000 דינר מתוך 1,500 דינר עבור שנת השכירות 1412 להיג'רה" (הדגש שלנו ואינו מצוי במקור). בקבלה שנמסרה עבור התשלום הנזכר במוסכמה כ', לא שמרה המשיבה על זכויותיה כפי שפרטה בשנים קודם לכן, באשר לכפירה בזכויות השוכרים במקום. עוד הוסכם, כי עד לאחרונה שימש המקום למסחר ולמלאכה בלבד, ואולם לאחר שנת 92' החלו המערערים להשכיר בנכס חדרים לשימוש למגורים. עוד לא הייתה מחלוקת על-כך, שדמי השכירות אשר שולמו על-ידי דיירי המשנה חולקו כל השנים בין חמשת האחים וצאצאיהם בחלקים שווים, מבלי לשתף את המשיבה בתוספת כלשהי, מעבר לדמי השכירות על-פי חוזי השכירות.

התובענה

3.        בכתב התביעה דרשה המשיבה את סילוק-יד המערערים 1 ו-2 ולאחר מכן תוקן כתב התביעה והסעד האמור נדרש גם כלפי האלמנה, המערערת מס' 3. בחלופה הראשונה בתביעה טענה המשיבה להעדר זכויות של המערערים או מי מהם בנכס. לחלופין נטענו עילות פינוי הנוגעות לדיירות מוגנת, הן בשל הפרות אחדות של חוזה השכירות (שינוי מטרת השכירות, השכרת משנה שלא בהתאם לתנאי החוזה ושינויים במושכר), הן בשל אי תשלום דמי השכירות והן בשל הפקת רווח בלתי הוגן.

פסק הדין בבית-משפט שלום

4.        בית-משפט קמא (כב' השופט י' ברקלי) הגיע למסקנה, כי ילדיו של אנטון הפכו לדיירים מקוריים, מכוח החוזים שנערכו בשנים 45' ו-49', ולכן זכויותיהם בנכס אינן נגזרות מהזכות של אביהם. משנותר המנוח דהוד להחזיק לבדו בנכס, הריהו הדייר המוגן המקורי. בנסיבות אלו אמורה הייתה אלמנתו, מערערת מס' 3, להפוך לדיירת מוגנת נגזרת, מכוח הוראת סעיף 23(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. עוד קבע בית-המשפט בפסק-דינו, כי אין מניעה שמערערים 1 ו-2 יהפכו אף הם לדיירים נגזרים בעלי זכויות מוגנות, בהתאם לסעיף 27(2) לחוק הגנת הדייר. קביעה זו לא נדרשה למעשה, שכן הדיון בנושא זכויות הילדים יכול לעלות על הפרק רק לאחר שנדחית זכאותה של בת הזוג להכרה כדיירת מוגנת, שכן במדרג הזכויות היא באה לפני הילדים. לפיכך, זכויות בת הזוג והילדים לדיירות מוגנת בנכס אינן יכולות לחול במקביל. ואכן, תחולתו של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר היא רק באשר לפרנטלה השלישית, לגבי זכויות המתקבלות ממי שהפך להיות דייר מוגן מכוח סעיפים 20-26 לחוק (לענייננו סעיף 23) ונפטר. כל אימת שהאלמנה אינה הופכת לדיירת מוגנת לפי סעיף 23(א) לחוק, כי-אז יש לבחון את זכות ילדיה בהתאם לסעיף 23(ב) לחוק ולא לפי סעיף 27, המדבר על יורש מיורש.

           אף-על-פי שבפסק הדין נקבע, כי המערערת מס' 3 עומדת בתנאי סעיף 23(א) לחוק, הגיע בית-משפט קמא למסקנה שהיא אינה זכאית לקבל זכויות של דיירת מוגנת נגזרת, מכיוון שלסברתו היא לא עמדה בתנאי סעיף 26 סיפא לחוק, השוללים את זכות הדיירות מקרוב משפחה, זולת "מי שמוסיף לנהל בנכס, בין בעצמו ובין על-ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו". מכיוון שהנכס כולו הושכר לדיירי משנה, ממילא לא ראה השופט המלומד במערערת מס' 3 כמי שיכולה לרכוש זכויות של דיירות מוגנת. מסקנה דומה גובשה גם באשר למערערים 1 ו-2, ילדיה של המערערת מס' 3, לאחר שנבחנה זכותם לדיירות נגזרת לפי סעיף 27(2) לחוק (ולמעשה הייתה צריכה להיבחן כאמור לפי סעיף 23(ב) לחוק, אם היה נקבע שבת הזוג איננה דיירת מוגנת). בנסיבות אלו הגיע בית-משפט קמא למסקנה, שלפיה המערערים אינם דיירים מוגנים במושכר.

5.        חרף המסקנה האמורה, בחן בית-המשפט גם את עילות הפינוי בהנחה שהמערערים או מי מהם נחשבים לדיירים מוגנים, זאת זולת העילה להפרת חוזי השכירות, שלא נבחנה בפסק-הדין. בצדק לא היה צורך לדון במיוחד בעילה זו אפילו לחלופין, מכיוון שממילא לא ניתן לפנות דייר מוגן מנכס בשל הפרת חוזה שכירות, אם תנאי השכירות אינם קובעים שהפרת אותה תניה תהווה עילה לפינוי. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, קובע עילת פינוי כאשר: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי" (ראו: ע"א 121/81 בר-עקיבא-מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת. (א.י.ב.ד.) בע"מ, פ"ד לח(4) 673). בענייננו לא נטען כי חוזי השכירות כללו תניה כאמור, ולפיכך תרופתה של המשיבה בשל הפרת איזה מחוזי השכירות אינה באה אל גדר עילת הפינוי.

6.        עילת הפינוי בדבר רווח בלתי הוגן, לפי סעיף 131(6) לחוק, נדחתה בהעדר הוכחה. לעומת זאת, בית-משפט קמא מצא ממש בעילת הפינוי בשל אי תשלום דמי שכירות, לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, זאת מכיוון שלמעשה לא הייתה מחלוקת כי במשך 5 עד 6 שנים לא שולמו דמי שכירות עבור המושכר. בנסיבות אלו הוא גם לא ראה הצדקה ליתן סעד מן הצדק, לו נדרש היה לפנות את המערערים מכוח עילת הפינוי האמורה.

7.        לנוכח מסקנותיו האמורות, הורה בית-משפט השלום למערערים לפנות את המושכר, ולהעביר למשיבה את דמי השכירות שהופקדו בחשבון הנאמנות.

הערעור וטענות הצדדים

8.        על פסק הדין האמור הוגש הערעור המונח לפנינו, שבגדרו טוענים המערערים כי נכון היה להכיר במערערת מס' 3 כדיירת מוגנת נגזרת, מכיוון שסעיף 26 סיפא לחוק אינו רלוונטי לנסיבות המקרה דנן, עת מדובר בנכס שעל-פי תנאי השכירות מאפשר גם השכרת משנה. המערערים ממקדים טענותיהם גם באשר לעילות הפינוי ובעיקר באשר לעילה שנמצאה מוצדקת, והיא אי תשלום דמי השכירות. לטענתם, המשיבה היא שהחלה להערים קשיים וסירבה לקבל את דמי השכירות ולכן הם נאלצו לפתוח חשבון נאמנות ולהפקיד בו את דמי השכירות. לחלופין טענו, כי גם אם ייקבע שהייתה הפרה לעניין תשלום דמי השכירות, הרי מדובר במחדל זניח, אשר נמשך תקופה קצרה יחסית לתקופה הארוכה שבה מוחזק הנכס, ולכן אין זו הפרה יסודית המזכה את המשיבה בפינוי הדייר המוגן. מכל מקום, כך מוסיף בא-כוחם המלומד וטוען, מתקיימות נסיבות המצדיקות ליתן סעד מן הצדק.